こんにちは、ぼやきです。
今の住まいの住宅ローンを借りたのは12年前。
3年で優遇金利が切れて金利が倍になったので即借り換えを行いました。
子どもはまだ小さいので急ぐつもりもなく、お勉強を兼ねて（少し前に）モデルルームに行ってみたところですがその際に、2物件、延べ5行で事前審査をしてもらったので、12年前（9年前の借り換え）の時と比べた雑感です。
個人のJust感想なので、理解が正しくない場合もあるかもしれませんが、ご容赦を。
- 積極的に与信を出している？！
- 元金均等返済の取扱行が増えていた
- ただ、元金均等だと金利が+0.1%の場合も？！
- メガでも融資手数料が融資額×約2%（保証料含）のタイプ推しになってきた
- 現行ローンの完済は求められなくなりつつある？！
- 転職回数、在籍期間の見方も優しくなった？！
積極的に与信を出している？！
コロナ初期の頃だったので、コロナ対応で経済が鈍化してしまっている現在は状況がまた変わっているかもしれませんが、
金融機関は貸し先がない中、比較的安全とされる住宅ローンに資金が向かっているのか、結構貸してくれる印象でした。
通常の住宅ローンは1億円までで、1億円超はプレスティア（旧シティバンク）やスルガなど一部の（変わった）銀行での取り扱いのイメージでしたが、メガでも異業種参入銀行でも、1億円以上の住宅ローンも積極的に出しているようでした。
借りてすぐに万が一のことがあるかもしれないので、手元現金を重視して私は借りれるだけ借りようと思っています（出来ればフルローン位の勢いで）。
元金均等返済の取扱行が増えていた
住宅ローンには、
- 元利均等（元本＋利息の返済額が毎月一定）と、
- 元金均等（元金返済額が一定。元利均等より返済当初の利息が多いが元本の減りが早いため総返済額は少なくなる）
昔は、元金均等の取扱行がそんなになかったのですが、現在はメガ各行も含めて一般的になってきているようでした。
ただ、元金均等だと金利が+0.1%の場合も？！
私はめいっぱい借りながらも、返済は元金均等が好みなのですが、ある銀行では、元金均等にすると、元利均等（変動金利）の金利+0.1%になると。
エクセル関数で簡易試算したところ、金利が低く、借入額が大きい場合などは特に、元金均等によるメリットよりも、+0.1%の金利差によるデメリットが大きくなり、どの時点でも元利均等より元金均等の方が不利になるというオチでした。
（返済総額が増えるので、保証料も元金均等の方が高くなってしまいます・・・）
これではわざわざ元金均等を選ぶ意味がありません。。。
ちなみに私は変動金利が好みです。
面積図で考えた場合、変動金利の利息総額が、固定金利の利息総額を超えることがないという読みの前提です。（また借入額の大きい借入期間手前のタイミングでより多く元本返済に回しておきたいという意図もあります）
メガでも融資手数料が融資額×約2%（保証料含）のタイプ推しになってきた
住宅ローンの事務手数料は一般的には2-3万円で（＋保証会社手数料や提携ローン紹介手数料などが同額程度必要な場合アリ）、
融資額に対して定率で手数料を取るところは、金利を少し低めにして集客して手数料だけもらったらさっさと証券化してオフバラ化して、空いた枠でまた手数料稼ぎの融資をするような主に異業種系のところが多かった印象ですが、
最近はメガでも保証料込にして定率方式にするのが一般的になってきているようです。
この場合、ローン期間中の売却による一括返済も含む繰り上げ返済を行った場合でも、「手数料」として払っているので保証料相当部分の返金はありません。
それも含めて、うまみが多い（銀行にとって儲かる）のでしょう。
もちろん、伝統的な定額の融資手数料＋保証料外枠の方式でも申し込み可能で、このタイプの場合は、繰り上げ返済時に条件を満たせば保証料の返金がありますが、一方で、銀行によっては0.1%程度優遇金利幅が圧縮されることもあるようですので要確認です。
また、事前審査を通した銀行ではないですが、プレスティアなどは、メガの優遇金利に+0.2-0.3%程度乗せれば定額の融資手数料で保証料不要の商品などもあります。
融資額が同じであれば、それなりの額の保証料（現金払い）負担がなくなるので、検討の価値はあると思いました
（が、不動産会社提携ローンでなく、定額融資手数料で保証料不要の住宅ローンは融資額が厳しい印象はありますが・・・）。
現行ローンの完済は求められなくなりつつある？！
ローン付物件からの住み替えの場合は、現在の住まいは売却してローンを完済することが求められるものだと思っていましたが、
メガ3行のうち2行は現行住宅ローンの完済が条件になっていませんでした
（条件にしてきた残りの1行は、まぁここは言ってきそうだな、という銀行でしたが・・・）。
もちろん、現行住宅ローンの銀行が居住用から投資用のローン借り換えに同意してくれたうえで、貸出にあたってのリフォーム負担や賃貸に出せない期間のローン負担というリスクを負う積りがあれば、ということにはなりますが。。。
転職回数、在籍期間の見方も優しくなった？！
昔は、現職の在籍期間が2-3年未満だったり、短期間で転職回数が多いとネガティブにみられる印象が強かったですが、
在籍年数は現職が約2年、その前は約1年、その前は約2年。
転々としている点がネガティブになるかと思いましたが、
「職種が変わらず、給料が大幅に下がっていなければ最近はそんなにネガティブな扱いは受けないようですよ」と不動産業者氏。
不思議なのは、登記費用のうちの司法書士報酬。
登記対象金額が変わってもやること変わらないのに、固定料金やタイムチャージ料金ではなく、登記対象金額比例なのですよね。
あと不思議なのは、中古の場合の仲介業者手数料。3%＋αは上限なのに既得権益で高止まりしていて誰も自らの首も絞めかねない価格破壊の兆しは見られないですしね。
売り手買い手の双方代理も利益相反は大丈夫なの？と思うこともあります。
事前審査は通りましたが、コロナ対応で不動産各社の販売活動がとまってしまっていることもあり、今か？というタイミングも含めて、じっくり考えたいと思います。
いつもご覧いただきありがとうございます。
